我应该使用 Airbnb Smart Pricing 吗？

Airbnb Smart Pricing 做什么

根据 Airbnb 截至 2026 年 10 月的帮助页面，Airbnb Smart Pricing 会随需求调整您的每晚价格。Airbnb 表示，它会参考您的房源（类型、位置、设施、评价）、有多少人在您所在地区搜索这些日期，以及附近可比房源的预订情况，并定期重新计算。

• •您设定每晚的最低价和最高价，价格会保持在这个区间内，除非折扣或促销把它拉到区间之外。
• •您仍然可以为特定的夜晚设置自定义价格，或者在选定的日期关闭这个工具。
• •您可以随时关闭。这不会改变已经待确认或已确认的订单的价格。
• •开启方法（电脑端）：日历，选择房源，价格，打开 Smart Pricing 设置，输入您的最低价和最高价，保存。

房东容易忽略的细则

• •每周、每月和按行程长度的折扣会覆盖它，而早鸟折扣可能把客人看到的价格拉到您的最低价以下。
• •要使用周末定价，Airbnb 表示您必须把它关闭。
• •它会覆盖专业房东工具设置的定价规则组。
• •查看类似房源，也就是日历里的价格对比，在 Smart Pricing 设置开启期间不会出现。
• •在自然灾害或紧急情况等事件期间，为避免价格出现极端变动，或为了遵守当地法律，Airbnb 可能会暂时关闭它。

所以在 Smart Pricing 功能开启的情况下，您真正的底价是最低价再减去您叠加的所有折扣。在决定需要多高的最低价之前，先检查一下您的折扣。

它无法替您回答的问题

Airbnb 的目标是订单。您的目标是扣除清洁、耗材、水电和 Airbnb 服务费之后，您能留下多少。这两者通常方向一致，但并非总是如此：用低价订出去的一晚，可能让您白白付出一次换客、房子的损耗和保洁的时间，却几乎没赚到什么。这就是为什么最低价比您设置的任何其他东西都重要。

要设定最低价，先把订出一晚、而清洁费又没有覆盖的成本加起来：耗材、水电、洗涤、Airbnb 服务费中您承担的部分，以及房子的损耗。然后确定一个最低价格，在这个价格上订出一晚仍然比空着更划算。这就是您的最低价。至于最高价，查一下您所在地区的大型活动和旺季周末；把它设得足够高，让这些夜晚不被封顶。

什么时候适合用，什么时候自己定价

通常适合用的情况：

• •您没有时间或兴趣每周去查看类似房源。
• •您所在地区需求稳定、可预测，没有太多一次性的活动。
• •您宁愿订满更多夜晚，也不愿坚持高价。

自己定价，或者把区间收窄的情况：

• •您比一个通用模型更了解当地市场的活动和季节。
• •您想用周末定价，或者用自己软件里的规则组。
• •您的房子在当地比较特别，很难找到可比房源。
• •一晚低价订单在换客上的成本，比它赚到的还多。

先测试，再信任

不要一下子在所有房源上都打开。挑一个房源，在同一个季节内选一段测试期。开始之前，记下去年同期，或者之前几周的已订晚数和平均每晚价格。测试期间，每周看一次日历，数一数有多少空闲夜晚停在您的最低价上。如果很多，说明是您的最低价在决定价格，您应该判断这个数字是不是您乐意被订出去的价格。结束时，扣除清洁成本后，把已订晚数和平均价格与起始数字比较，然后保留让您留下更多钱的做法。

如果真正的问题是无论什么价格都没人订，那原因可能不在定价；请参阅为什么我的 Airbnb 房源没有任何预订。

要避免的错误

• •把最低价设得很低，想看看会怎样。客人真的会按那个价格订。
• •忘了折扣和促销可以低于最低价。
• •最高价设得太低，把您最好的活动夜晚封了顶。
• •打开之后，再也不看日历。
• •每天都改最低价。每一个设置都要给足时间再做判断。