¿Es legal Airbnb en mi ciudad?

Por qué no hay una sola respuesta

Las reglas de alquiler a corto plazo son locales. Casi todas las escribe tu ciudad o tu condado, tu estado puede limitar lo que la ciudad puede hacer, y encima están las reglas privadas de una HOA, de una junta de condominio o de tu contrato de arrendamiento. Dos casas de la misma ciudad pueden recibir respuestas distintas si están en zonas diferentes, y rentar un cuarto de la casa donde vives suele tratarse distinto que rentar una casa completa donde no vives.

Las reglas también cambian. Las reglas de la ciudad de Nueva York, vigentes desde septiembre de 2023, permiten estadías de menos de 30 días solo cuando el anfitrión registrado vive en la casa y se queda ahí durante la estadía, con no más de dos huéspedes que paguen; no se permite rentar la casa completa por menos de 30 días. Otras ciudades han agregado en los últimos años límites de permisos, tamaños mínimos de lote o programas de registro. Un sí del año pasado merece revisarse otra vez, y lo mismo una casa que estás pensando comprar para rentar.

Airbnb te deja publicar la casa, pero no confirma que tu dirección esté permitida. Su propio Centro de ayuda les dice a los anfitriones que revisen por su cuenta los permisos, la zonificación, los impuestos, los contratos de arrendamiento y las reglas de la HOA. Este artículo explica qué revisar y dónde; es una guía general, no asesoría legal.

Los tipos de reglas que debes buscar

• •Registro, permisos o licencias. Los solicitas, muchas veces pagas una cuota, los renuevas según un calendario y quizá tengas que mostrar el número en tu anuncio. Los anuncios de Airbnb tienen un campo para el número de licencia o de registro, que también puede decir “pendiente” o “exento” donde la ciudad lo permite.
• •Reglas de residencia principal. Algunas ciudades permiten los alquileres a corto plazo solo en la casa donde vives, y algunas exigen que estés ahí durante la estadía.
• •Límites. Una ciudad puede limitar el total de permisos o los permisos por barrio, o el número de noches al año que se puede rentar una casa completa. Los límites pueden significar una lista de espera.
• •Zonificación. Los alquileres pueden estar permitidos en algunas zonas y en otras no, o solo en lotes por encima de un tamaño mínimo.
• •Duración de la estadía. Muchas reglas hablan de estadías de 30 días o menos y nunca mencionan Airbnb, así que busca también con esas palabras.
• •Ocupación y seguridad. Máximo de huéspedes por recámara, estacionamiento, alarmas de humo y de monóxido de carbono, una inspección o un contacto local con nombre para quejas.
• •Impuestos. Impuesto de ocupación u hospedaje, impuesto sobre ventas, una licencia comercial e impuesto sobre la renta. Airbnb cobra y paga los impuestos de ocupación por los anfitriones en muchas zonas, pero el resto sigue siendo tu responsabilidad.
• •Reglas privadas. Los convenios de la HOA, los estatutos del condominio o cooperativa, tu contrato de arrendamiento, las reglas de control de rentas o de vivienda subsidiada y tu póliza de seguro pueden prohibir o limitar las estadías cortas aunque la ciudad las permita.

Cómo encontrar las reglas de tu ciudad

1. 1.Confirma qué gobierno cubre tu dirección. Una casa fuera de los límites de la ciudad puede depender del condado. Tu recibo del impuesto predial o la búsqueda de parcelas del condado te lo muestra.
2. 2.Busca en el código municipal. Muchas ciudades lo publican en línea; busca “short-term rental”, “vacation rental”, “transient” y “30 days”.
3. 3.Abre la página del departamento de planeación, zonificación o licencias. Busca una solicitud de alquiler a corto plazo, preguntas frecuentes, la tabla de cuotas o el mapa de zonificación.
4. 4.Lee la página de anfitriones responsables de Airbnb para tu país. La página de Estados Unidos enlaza información de la ciudad, el condado y el estado en muchos estados. Tómala como punto de partida; el código de la ciudad tiene la última palabra.
5. 5.Revisa la parte de impuestos. Averigua quién cobra el impuesto de hospedaje en tu dirección y si Airbnb lo cobra ahí o si tú tienes que registrarte y presentarlo.
6. 6.Lee los convenios de tu HOA, los estatutos del condominio o tu contrato de arrendamiento para ver qué dicen sobre alquileres, subarrendamiento o plazos mínimos de arrendamiento.
7. 7.Busca los cambios que vienen. Las agendas del consejo y de la comisión de planeación muestran las propuestas antes de que se aprueben, y las reglas nuevas de ciudades cercanas suelen indicar hacia dónde va la tuya.

Pregúntale a la ciudad y pide la respuesta por escrito

Las páginas del código pueden ser difíciles de leer y fáciles de malinterpretar. Cuando termines de leer por tu cuenta, escribe un correo a la oficina de planeación o de licencias con tu dirección exacta y cómo planeas recibir huéspedes: casa completa o un cuarto, si vives ahí y más o menos cuántas noches al año. Conviene guardar la respuesta escrita junto con los papeles de tu permiso.

Si la respuesta no es clara, si tu HOA y la ciudad parecen contradecirse, o si estás comprando una casa para rentarla, habla con un abogado local que trabaje en uso de suelo o en alquileres a corto plazo antes de firmar algo. Al mismo tiempo, pregúntale a tu agente de seguros si tu póliza cubre a huéspedes que pagan.

Qué pasa si te saltas este paso

• •Multas que en algunas ciudades crecen por cada día que continúa la infracción y pueden llevar a un gravamen sobre la propiedad.
• •Un anuncio eliminado por un número de registro faltante o inválido.
• •Multas de la HOA o una infracción de tu contrato de arrendamiento, que la aprobación de la ciudad no cancela.
• •Un reclamo de seguro rechazado porque la póliza no cubría a huéspedes de corto plazo.
• •Una casa comprada para obtener ingresos por renta que legalmente no se puede rentar a corto plazo.

Cuando sepas qué está permitido, las reglas locales darán forma al resto de tu configuración: tu máximo de huéspedes, los horarios de silencio y el estacionamiento van en las reglas de tu casa, y los límites de noches pertenecen a cualquier cálculo de ingresos que hagas para la casa.