Por qué las estimaciones en línea no coinciden
Pon la misma dirección en tres calculadoras de ingresos y muchas veces obtendrás tres respuestas distintas. Suelen partir de los datos de anuncios de tu zona y suponer que tu casa rendirá como una casa promedio de los alrededores. Tu casa no es promedio: tiene su propia distribución, fotos, reseñas, reglas y anfitrión.
Hay otras dos brechas que hacen que las estimaciones se vean mejor que la realidad. Un precio pedido no es un precio reservado, porque un anuncio puede mostrar una tarifa alta en noches que nadie reserva. Y los ingresos no son ganancia: las comisiones, la limpieza, los suministros, los servicios, las reparaciones, el seguro y los impuestos salen antes de que veas una utilidad.
Un alquiler a corto plazo puede generar más que un arrendamiento largo o menos; además exige más trabajo y más dinero para operarlo, así que compara los dos según lo que realmente te quedaría.
Qué mueve los ingresos
- Ubicación y demanda. Por qué viene la gente a tu zona: playas, montañas, un hospital, una universidad, un centro de convenciones, eventos, viajes de trabajo. Cada motivo trae huéspedes distintos en meses distintos.
- Tamaño y distribución para dormir. Cuántos huéspedes caben cómodamente en la casa y cuántas recámaras y baños tiene determinan con qué anuncios comparables compites.
- Temporada. Los meses pico, los intermedios y los lentos pueden verse muy distintos. El verano de un pueblo de playa no te dice nada de su invierno.
- Diseño, mobiliario y fotos. Los huéspedes eligen primero por las fotos. Una casa bien amueblada y con buenas fotos compite con los mejores anuncios de la zona, no con los promedio.
- Reseñas. Un anuncio nuevo no tiene ninguna, así que los primeros meses suelen ser más lentos que los siguientes.
- Reglas de calendario. La estadía mínima, el aviso previo, el tiempo de preparación, los descuentos y las noches que bloqueas para ti cambian cuántas noches puedes llenar.
- Reglas locales. Un límite de noches al año, una regla de residencia principal o una estadía mínima fijada por la ciudad pueden limitar tus ingresos más que cualquier otra cosa; revisa si los alquileres a corto plazo están permitidos en tu dirección antes de hacer cualquier cuenta.
Investiga tú mismo los anuncios comparables
- Define tus anuncios comparables: misma zona, mismo número de recámaras y de huéspedes, comodidades parecidas como estacionamiento, jardín, alberca o que acepten mascotas, y calidad similar. Busca unos diez.
- Busca como huésped en fechas distintas: un fin de semana del mes que viene, un día entre semana de tu temporada baja, un día festivo y un gran evento local. Anota el precio por noche y el total que muestra cada anuncio.
- Mira sus calendarios de los próximos meses. Las noches bloqueadas pueden estar reservadas o ser del propio anfitrión, así que tómalas como una señal aproximada, no como un hecho.
- Lee sus reseñas: cuántas hay, qué tan recientes son y qué elogian o de qué se quejan los huéspedes. Eso te dice qué tiene que superar tu anuncio.
- Cuando tu anuncio ya exista, usa la vista de anuncios similares en tu calendario de Airbnb. Muestra lo que los huéspedes pagaron por anuncios similares en las noches que seleccionas, además de lo que piden los anuncios disponibles. No se muestra mientras Airbnb Smart Pricing está activado.
- Contrasta con gente que conoce la zona: anfitriones locales, personal de limpieza que atiende alquileres cercanos y grupos de anfitriones. Las herramientas de pago con datos de alquileres también pueden ayudar; pregunta cómo recopilan sus datos antes de confiar en sus números.
Arma una imagen mes a mes
Trabaja por meses, no con una sola cifra anual. Para cada mes, anota una tarifa por noche a partir de los precios reservados de tus anuncios comparables, el número de noches que puedes llenar de forma realista y las noches que bloquearás para ti o para reparaciones. Tarifa por noches te da los ingresos por reservas de ese mes. Suma los meses para obtener el año.
Luego hazlo tres veces: un año lento, un año esperado y un año bueno. Usa el año lento para decidir si puedes costear la casa. Planea unos primeros meses más lentos mientras juntas reseñas, y no multipliques tu mejor mes por doce.
Los costos que debes restar
- La comisión de servicio de Airbnb, que se descuenta de tu pago. Revisa la estructura de comisiones en tu cuenta; Airbnb está pasando a los anfitriones de casas a una sola comisión que paga el anfitrión.
- La limpieza y la lavandería de cada cambio de huéspedes, a menos que la tarifa de limpieza del huésped la cubra. Mira cuánto pagarle a tu persona de limpieza por cambio de huéspedes.
- Suministros y reposición: artículos de aseo, productos de papel, café, y sábanas y toallas que se desgastan.
- Servicios, internet y los servicios de streaming que ofrezcas.
- Reparaciones, mantenimiento y reemplazo de lo que los huéspedes rompen o desgastan.
- Mobiliario, fotos y preparación antes de la primera reserva.
- Un seguro que cubra a huéspedes que pagan, además de las cuotas de permisos y registro.
- Impuestos: impuesto de ocupación donde Airbnb no lo cobra por ti, e impuesto sobre la renta de lo que ganes. Pregúntale a un profesional de impuestos qué aplica en tu caso.
- Hipoteca, impuesto predial y cuotas de la HOA, si no los pagarías de todos modos.
- Tu tiempo, o lo que le pagarías a un administrador de propiedades o a un coanfitrión por operar la casa por ti.
Errores que debes evitar
- Usar precios pedidos en lugar de precios reservados.
- Compararte con anuncios más bonitos, más grandes o con mejores reseñas.
- Planear con tu temporada pico todo el año.
- Olvidar las noches sueltas que tu estadía mínima deja vacías entre reservas.
- Dejar fuera los costos de preparación porque se pagan una sola vez.
- Hacer las cuentas antes de revisar si tu ciudad permite estadías cortas en tu dirección.
Usa una hoja de cálculo sencilla con una fila por mes y una pestaña por escenario.
- 1Revisa primero las reglas locales de tu dirección. Anota cualquier límite de noches, regla de residencia principal o estadía mínima.
- 2Elige unos diez anuncios comparables. Misma zona, tamaño, número de huéspedes, comodidades y calidad.
- 3Registra sus precios para fines de semana, días entre semana, días festivos y eventos. Anota el precio por noche y el total que se muestra a los huéspedes.
- 4Anota sus calendarios y sus reseñas recientes. Toma las noches bloqueadas y el número de reseñas solo como señales aproximadas.
- 5Para cada mes, escribe una tarifa por noche y las noches que puedes llenar. Usa precios reservados cuando puedas y deja fuera las noches que bloquearás.
- 6Arma un escenario lento, uno esperado y uno bueno.
- 7Haz una lista de todos los costos, mensuales y únicos. Comisiones, limpieza, suministros, servicios, reparaciones, seguro, permisos, impuestos, preparación.
- 8Resta los costos de los ingresos en cada escenario. Decide con el escenario lento.
- 9Compara el resultado con un arrendamiento largo de la misma casa.
- 10Revisa los números después de tus primeros meses de reservas reales.