我把房子放到 Airbnb 上出租，能赚多少钱？

为什么网上的估算互相对不上

把同一个地址输入三个收入计算器，往往会得到三个不同的答案。它们通常从您所在地区的房源数据出发，并假设您的房子表现会和附近的平均水平一样。但您的房子不是平均水平：它有自己的户型、照片、评价、规则和房东。

还有两个差距，让估算看起来比现实更好。挂牌价不是成交价，因为一个房源可能在没人订的夜晚显示很高的价格。而且营收不等于收入：Airbnb 费用、清洁、耗材、水电、维修、保险和税，都要先扣掉，您才看得到利润。

短租可能比长租赚得多，也可能赚得少；它还需要更多的精力和资金来运营，所以请按您实际能留下多少来比较两者。

什么决定了营收

• •位置与需求。人们为什么来您所在的地区：海滩、山区、医院、大学、会展中心、活动、商务出差。每种原因在不同月份带来不同的客人。
• •面积与睡眠布局。房子能舒适地容纳多少客人，有几间卧室和浴室，决定了您要和哪些可比房源竞争。
• •季节。旺季、平季和淡季可能差别很大。海滨小镇夏天的情况，说明不了它冬天的情况。
• •设计、家具和照片。客人首先看照片来选。家具齐全、照片出色的房子，要和附近更好的房源竞争，而不是和一般的房源竞争。
• •评价。新房源一条评价也没有，所以最初几个月通常比之后更慢。
• •日历规则。最短住宿天数、提前通知、准备时间、折扣，以及您为自己预留的夜晚，都会改变您能订满多少晚。
• •当地规定。每年出租天数的上限、主要住所规定或城市设定的最短住宿天数，对营收的限制可能比任何其他因素都大；在做任何计算之前，请先查一下您的地址是否允许短租。

自己调研可比房源

1. 1.确定您的可比房源：同一地区，卧室数和可住人数相同，停车位、院子、泳池或可带宠物等设施相近，品质也相近。目标是找十个左右。
2. 2.以客人的身份，搜索不同的日期：下个月的一个周末、淡季的一个工作日、一个节假日和一场本地大型活动。记下每个房源显示的每晚价格和总价。
3. 3.查看它们未来几个月的日历。被锁定的夜晚可能是已被预订，也可能是房东自己留的，所以只能当作大致的参考，不能当作事实。
4. 4.阅读它们的评价：有多少条、多近期，以及客人称赞或抱怨什么。这告诉您，您的房源需要超越什么。
5. 5.房源建好之后，请使用 Airbnb 日历里的类似房源视图。它会显示您所选夜晚里类似房源的实际成交价，以及尚未订出的房源的要价。Airbnb Smart Pricing 开启时不会显示。
6. 6.再与了解当地情况的人互相印证：本地房东、在附近做出租房清洁的保洁，以及房东社群。付费的租赁数据工具也可以帮上忙；在相信它们的数字之前，先问清楚它们的数据是怎么收集的。

建立逐月的图景

按月来算，而不是只用一个年度数字。对每个月，根据可比房源的实际成交价写下一个每晚价格，写下您现实中能订满的晚数，以及您为自己或维修预留的晚数。价格乘以晚数，就是该月的订单营收。把各月加起来，就得到全年。

然后做三遍：淡年、预期年和好年。用淡年来判断您是否负担得起这套房子。要预计最初几个月比较慢，因为您还在积累评价，也不要把最好的那个月乘以十二。

需要扣除的成本

• •Airbnb 的服务费，从您的收款中扣除。请在您的账户中查看费用结构；Airbnb 正在把整套房房东改为由房东支付的单一费用。
• •每次换客的清洁和洗涤，除非客人支付的清洁费已经涵盖。请参阅每次换客该付给保洁多少钱。
• •耗材和补货：洗漱用品、纸制品、咖啡，以及会磨损的床品和毛巾。
• •水电、网络，以及您提供的任何流媒体服务。
• •维修、保养，以及更换客人损坏或用旧的东西。
• •第一笔预订之前的家具、照片和布置。
• •涵盖付费客人的保险，以及许可证和登记费用。
• •税务：Airbnb 不代收的地方要缴住宿税，以及您所赚收入的所得税。请向税务专业人士咨询适用于您的规定。
• •如果不出租您本来也不用付的话，那么房贷、房产税和 HOA 会费也要算进来。
• •您的时间，或者您愿意付给房产代运营公司或联合房东、请他们替您运营房子的费用。

要避免的错误

• •用挂牌价而不是成交价。
• •拿您的房子去和更好看、更大或评价更高的房源比较。
• •全年都按旺季来规划。
• •忘了最短住宿天数会让预订之间空出来的间隔夜。
• •因为是一次性支付，就把布置成本漏掉。
• •在查清您的城市是否允许在您的地址短租之前，就开始算账。