我人在外州，怎么经营 Airbnb？

哪些事要在您不在场时也能运转

把工作分成两类。正常入住需要进门方式、干净且备齐物品的房子、对客人问题的答复，以及顺利的退房；这些都可以一次设置好，靠系统和保洁来运转。出了问题则需要人：客人进不了门、漏水、没有暖气、噪音投诉、换客时发现损坏。人在外州，您的任务是提前决定每一种情况由谁处理，以及对方怎么进门。

请在第一笔预订之前把这个方案写下来。在一个您并不居住的小镇上找水管工，最糟糕的时刻就是客人告诉您地上有水的那天夜里。

进门方式：智能门锁加一个备用方案

• •安装智能门锁或密码键盘，给每位客人一个专属密码，只在他们入住期间有效。
• •给保洁和每位服务商各自专属的密码，这样您知道谁进过房子，也能单独停用其中一个而不影响其他。
• •在 Airbnb 房源的抵达指南里设置入住方式。客人会较早看到入住方式，并在抵达前约 48 小时看到详细说明，所以请写清楚，并附上门和锁的照片。
• •准备一个备用方案，应对电池耗尽或 Wi-Fi 断线：一个放实体钥匙的钥匙盒、只在需要时才告知的密码，以及保洁知道放在哪里的备用电池。
• •每次使用后都更换备用密码。

建立您的本地团队

保洁是团队里最重要的人，因为每次入住结束后，他们都是在房子里的那个人。请雇用一位本来就在做出租房换客清洁的人，安排一次付费试扫，并要求每次清洁结束后拍照；请参阅如何找到并留住可靠的保洁。然后再加上：

• •一位备用保洁，最好已经在这套房子里做过几次换客清洁，而不只是有一个电话号码。
• •一位处理小修小补的修理工，再加上您事先已经联系过的水管工、电工和暖通空调公司。
• •一位能很快赶到房子的本地联系人：可靠的邻居、朋友，或者一位付费的联合房东。
• •把物资送到房子的办法：在网上下单，并把送货时间安排在清洁日，同时请保洁在库存快用完时告诉您。

费率要书面约定，任何维修之前都要先要报价，并且及时付款。按时拿到钱的服务商，您从外州打电话过去，他们才会接。

不在场也能看到房子的状况

• •每次换客后的清洁完成照片，对照您的清单和参考照片检查。
• •由您信任的人定期上门巡查：水槽下方、热水器、滤网、烟雾和一氧化碳报警器、院子，以及客人不会主动提起的任何地方。
• •能把问题告诉您的智能设备：可以用手机调节的温控器、漏水传感器，以及只测量音量、不录音的噪音传感器。
• •Airbnb 不允许在室内安装安全摄像头，即使关着也不行。室外摄像头和室内噪音传感器，只要在房源中说明，是允许的，而且噪音传感器不得安装在卧室和浴室内。
• •有机会时您亲自去一趟，最好是在旺季之前。

客人消息与紧急情况

客人的问题大多是那几个：怎么进门、Wi-Fi、停车、垃圾、退房。把它们写进定时发送的消息和房屋指南里，客人就很少需要找您：预订确认、入住说明、第一晚之后的简短问候，以及退房提醒。房屋守则也放在同样的消息里；请参阅您的房屋守则应该包含什么。

为紧急情况准备两份清单。房子里的：水阀总开关和电闸箱在哪里、怎么重启 Wi-Fi，以及紧急联系电话。给您自己的：客人进不了门、漏水、没有暖气或冷气、噪音投诉时分别打给谁，每种情况都要有第二个备选人。别忘了时差，有客人入住时晚上要保持手机开机。

远程应对当地规定和税务

住在别处，并不会改变适用于这套房子的规定。有些城市要求登记一位本地联系人；例如加州的 Truckee 要求这位联系人每天 24 小时都能通过电话联系到，并在 30 分钟内回应投诉。还有些城市要求房源上显示许可证编号、接受检查，或者要您在远方记着续期。请查一下您的地址是否允许短租，以及您的许可证对您有什么要求。

关于税务，在许多地区，Airbnb 会代房东收取并缴纳住宿税，但其余的由您自己负责，可能包括房子所在州的地方税和所得税。请向税务专业人士咨询您需要申报什么、在哪里申报。本文是一般性指引，不是法律或税务建议。